清华大学房地产研究所所长、清华校友房地产协会继续执行会长 刘洪玉清华大学房地产研究所所长、清华校友房地产协会继续执行会长 刘洪玉，再行博鳌21世纪房地产论坛第17届年会上公开发表主题为《城市的生长与改版：请求叫我运营商》演说，刘洪玉认为，我实在重点是运营商的概念。房地产行业转入到了新的发展阶段。过去我们仍然谈房地产行业，从横向的看，发展阶段有3个。

以下是讲话国史：刘洪玉：敬重的各位来宾，大家早上好！很荣幸，有机会来参与今天的论坛活动。在之前，会议主办方给我的一个题目《城市的生长与改版：请求叫我运营商》。

期望我主要谈城市更新的话题。那么，获得这个话题以后，我仍然在想谈什么。我实在重点是运营商的概念。房地产行业转入到了新的发展阶段。

过去我们仍然谈房地产行业，从横向的看，发展阶段有3个：第一个阶段是以研发居多。大家说道研发、研发还是研发，特别是在是以研发销售、新建、增量的市场居多。世界上，很多的国家，还包括我们第一个阶段也是这样的阶段。第二个阶段是管理、管理还是管理。

空间的研发，早已充足多，但是如何利用好这些空间？这里面不像研发这么非常简单，我们很熟知研发的逻辑，但是管理，要合理的管理服务对象，是比较复杂的。同时要利用我们专业的科学知识和能力，让我们的空间需要大大持续改良，让它一直处在最低、最佳利用的状态。如果它不是在这个状态下，我们就要明确提出更新改造的方案，让它构建最低最佳的用于。这是我们专业里面十分最重要的能力，所以一个是辨识，再行一个是明确提出解决问题的方案，还要去实行，让它构建专业的目标。

第三个阶段，我们叫金融、金融还是金融。我们过去以住宅居多，我们把住宅过度商业化以后，大家感觉到我们转入到了新的调整阶段。这里非金融的领域，我们生活在城市空间里面，除了住宅里面，更好的空间实质上是资产。资产的话，它认同是持有人的。

刚才说道的第二阶段是为持有者去管理，持有者持有人的方式，是通过自己的资金去持有人，也可以是通过债务的融资去持有人。这个时候，我们说用各种各样的投资金融创新工具去很好的持有人这个资产，同时维持这个资产一定的流动性，就变为了市场当中十分最重要的任务。

当然了，刚才说道的3个阶段，也并不是一个阶段完了才是另外一个阶段，相互之间有重合。特别是在是我们国家经济社会发展的水平，还包括房地产发展的阶段，都不一样。可能会是几个阶段同时经常出现。

但是，显然也不存在了什么样的阶段是主要的阶段。当前的阶段，转入到了以管理居多的阶段。

所以说道，我们今天的主题，叫我叫运营商，是探寻房地产城市空间资产的运营管理的问题，我实在这个显得十分的最重要。从城市更新的话题去看，城市更新不是新的话题，从最先有记录的改版是1805年的英国的城市更新的项目。

从那个时候开始，城市更新仍然跨越城市发展的整个过程。我自己的回忆起，中国的房地产业的发展的跟上，是始自城市更新。最先我参予北京1992年的土地基本地价的研究，构成了北京市的基本地价，指导土地出让的活动，全国也是类似于的。最先的土地出让的热点在什么地方呢？是在王府井大街等等。

还包括上海，也都就是指繁盛的商业区域城市的中心改建开始。随着经济社会城市的发展，承载能力的提高，大量的人口转入城市，我们的城市除了在市中心的改建显得不充足了，城市开始外延发展，我们叫城市的扩展，闲置农村的集体土地，变为了城市的国有的土地。在这个过程当中，我们又辟了大量的城市空间。

现在从总量上来看，空间基本平衡，当然也有结构性的紧缺和结构性的不足。所以在这个时代，我们又开始把目光改向城市的中心，这种改版也不一定是拆卸了修复，也有可能是建筑空间的利用。

怎么需要让我们的城市获得更进一步的发展。如果总结城市中心工作的重点，早期，更好的是土地的再行利用，建筑的改版、改建、修复。现在更加多的把城市中心定位得更加多多元，还包括社区的再生、生态的修缮、经济活力的完全恢复，还包括空间环境、文化环境、视觉环境等等的改建和沿袭。

过去的再行研发的模式，也显得了整治提高和把控的模式。在城市更新的过程中，我们也可以看见，最先的城市更新是由市场力量推展的，我们可以设想，九几年的时候，很多城市更新的项目是由市场力量的被动，那个时候我们有市场的空间。但是后来的可玩性更加大。

所以我们城市的改版，过去我们的方式是说道，市场发展到一定的程度以后，这个地方的地价提升了，这个地方自然而然就不存在更新改造的可能性。但是大家也更加感觉到，我们的价格早已充足低了，但是很多地方还是不具备更新改造的经济的可能性。

在这个时候，我们就遇上了城市更新里面十分最重要的问题，政府在这里面如何参予、如何创意城市更新的的组织模式，还包括融资的模式等等一系列问题。城市更新的市场需求，也跟市场发展的新阶段有关系，新建的投资，不管是居住于，还是商用的房地产的投资，基本上到了一个瓶颈。我们往北上，不能使过量的供应过分的减少。

大家刚才看的表格，世界上住宅投资占到GDP的比重，什么时候是合理的比例关系呢？是7%9%，所指的是城市城镇化发展最慢，住宅需要量最少的阶段。我们过去20多年的时间，长年的维持，最近几年这个比例早已多达了10%。所以，如果再行延用这种外延研发模式，这个市场应当是仍然反对的。还包括我们的土地供给也是。

过去我们是外延扩展，现在有可能更好的是改向内涵式的发展，充份的利用陈旧的土地和闲置的土地，然后利用和改建。房地产有一个十分最重要的特点，大自然寿命周期较为宽，需要在一个大自然寿命周期里面取得若干个经济寿命周期，每一个经济寿命的周期，都是必须我们的改建投放。基于这样的大背景，更加多城市发售城市更新的发展规划，大家看见深圳的城市的改版的十三五规划，广州的规划，更加多的城市在开始更为多的注目这些问题。城市更新牵涉到到比较复杂的土地权利整理的问题，所以政府的参予显得十分的最重要。

大家一提及城市更新，就提及日本的土地再造机构（音），它参予到城市更新的领域，还包括这里面谈的4个方面，一个是居住于环境，灾害中心、诚信中心和郊外城市的领域，它也不几乎是传统概念上的拆卸了修复土地再行研发的模式。它的发展过程，早期也就是指公共住宅的研发建设居多，现在渐渐的演进沦为现在的改版的机构。

市场当中很多改版的项目，很多时候是政府的机构和私营部门的合作。城市更新，在这个过程当中，面对的关键的问题，一个是要有规划和计划。

另外，它要有好的的组织的形式，还要有较为好的融资的模式。再行是政府的角色，要让城市更新以求持续，城市的领导的能力和参予是十分的最重要的。还有是市场的影响，另外是各种各样的目标利益的协商和统一。

比如说我们的经济社会环境，如何把它统一一起，如何把这种改版和扩展模式专责一起。有很多学者的研究，找到扩展远比较为慢，扩展较为慢的城市，领导晋升的速度也较为慢。我们过去较为侧重GDP的模式，但是现在也在调整这个模式。

行业里面比较关心的一些问题，城市更新过程当中大家注目的问题牵涉到到刚才提及的一些方面的更加细化的问题，时间关系不多谈。有所不同研发的模式和内容，如何对应融资的方式等等这些都是必须研究的，还包括改版当中的内容和技术。

各个地方都在总结城市更新，以及一些顺利的案例，如何推展这些顺利案例的效果去引领城市更新的不道德。城市和运营服务商的关系，大家更加注目自己是运营服务企业。

这里面的差异，一个是拥有者，一个是资产的管理者，这两种角色，有的时候是合一的。但是有更加多的趋势，这两个要分离出来，所以，实质上资产的运营管理和房地产投资金融的创意工具的用于，是密不可分的。运营服务商更好的是基于房地产的运营和服务。咱们的话题是城市更新，更新过程中不会产生很多过刚才说道的几乎的私营、可以市场化，有的是半市场化，有的是公共体，这里面，我们可以把投资者分开拿出来，让它持有人投资。

我们必须有专业能力和专业水平的资产的运营的管理者，去负责管理房地产或者是资产的运营管理。我们要已完成涉及的常规性的管理的工作，还要已完成战略性的管理的工作。在物业日常运营管理和资产管理以及人组投资管理3个层次上，很好的去协议的组织好。

运营商我们如何创建起我们管理的标准？如何创建起和有所不同层级管理的联通关系？随着市场的发展，还不会有更进一步的提高空间。我就谈这么多，谢谢大家！。

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